Offene Immobilienfonds geraten unter Druck: Rücknahmebeschränkung bei der DWS, Börsenabschläge von knapp 20 Prozent und späte Abwertungen. Was das Bewertungsproblem für Privatanleger bedeutet und warum die Deutsche Finance ein anderer Fall ist.
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Offene Immobilienfonds galten lange als ruhiger Baustein für das Depot. Inzwischen häufen sich die Warnsignale. Die DWS hat Ende Oktober die Rücknahme beim Fonds Grundbesitz Europa auf zehn Prozent der fälligen Aufträge begrenzt. Der Fonds verwaltet rund 4,3 Milliarden Euro in 63 Gewerbeimmobilien und notiert an der Börse inzwischen rund die Hälfte unter dem offiziellen Rücknahmepreis, wie Cash. berichtet. Nach einer Übersicht von DAS INVESTMENT mit Stand 28. Oktober schränken derzeit acht offene Immobilien-Publikumsfonds die Rückgabe ein, drei davon werden abgewickelt.
Das Grundproblem lässt sich in einem Satz fassen: Der Preis, zu dem Anleger ihre Anteile zurückgeben, entsteht aus Gutachten und läuft dem Markt hinterher, während die Anteile an der Börse sofort neu bewertet werden. Wer aussteigen will, muss sich entscheiden, ob er auf den offiziellen Preis wartet oder den Abschlag am Markt akzeptiert.
Offene Immobilienfonds berechnen ihren Anteilspreis aus den Verkehrswerten der Immobilien im Portfolio. Diese Werte sind keine Marktpreise, sondern Schätzungen von Sachverständigen auf Basis von Mieten, Leerstand und Vergleichstransaktionen. Wo kaum Objekte den Besitzer wechseln, reagieren solche Schätzungen langsam. Die Branchenanalyse von REFIRE aus dem Juli beschreibt genau diesen Effekt: Portfolios wirkten stabil, als der Markt längst schwächer war, und Abwertungen kamen erst später. Als Beispiel nennt REFIRE ein Objekt in Edinburgh aus dem Bestand von KanAm, das mit mehr als 20 Millionen Euro bewertet war und später für 12,2 Millionen Euro verkauft wurde.
Auch die Zahlen zu den großen Abwertungen passen zu diesem Bild. Der Fonds UniImmo: Wohnen ZBI von Union Investment wurde im Sommer 2024 nach einem Gutachten um rund 17 Prozent abgewertet. Beim Leading Cities Invest von Kanam Grund kamen seit Dezember 2023 mehrere Abwertungen auf insgesamt rund 28 Prozent zusammen, wie die Verbraucherzentrale zusammenfasst. Der Fonds wird inzwischen abgewickelt und verwaltet nur noch rund 330 Millionen Euro, zuvor waren es mehr als eine Milliarde.
Die Bürgerbewegung Finanzwende vermutet, dass marktgerechte Bewertungen oft erst dann erfolgen, wenn Anleger massiv Kapital abziehen. Rechtlich ist die Frage der Bewertungsrhythmen inzwischen ein Fall für den Europäischen Gerichtshof: Das Landgericht Nürnberg-Fürth hatte im Februar 2025 im Verfahren der Verbraucherzentrale gegen die ZBI-Fondsgesellschaft beanstandet, dass die Immobilien nur alle drei Monate bewertet wurden. Das Urteil ist nicht rechtskräftig, die Sache liegt seit Dezember 2025 beim EuGH, eine Entscheidung wird frühestens 2027 erwartet.
Auch die Aufsicht sieht Schwächen im System. BaFin-Chef Mark Branson sagte im März gegenüber der Süddeutschen Zeitung, die Risikoklasse eins sei sogar niedriger als bei vielen Staatsanleihen. Dass ein Gewerbeimmobilienportfolio weniger riskant sein solle als Bundesanleihen, "entspricht nicht dem gesunden Menschenverstand".
Als Auslöser gilt die Zinswende seit 2022, die Finanzierungen verteuert und Transaktionen ausgebremst hat. In diesem Jahr kam neuer Druck hinzu: Die EZB hob die Zinsen im Juni und im September an und hält den Einlagensatz seit September bei 2,5 Prozent. Die Inflation im Euroraum lag im September bei 3,8 Prozent. Bundesbankpräsident Joachim Nagel schloss weitere Zinsschritte nicht aus.
Bei den Immobilienpreisen ergibt sich ein gespaltenes Bild. Nach dem Index des Verbands deutscher Pfandbriefbanken (vdp) für das zweite Quartal lag der Gesamtindex gut ein Prozent über dem Vorjahr, Wohnimmobilien legten um 1,9 Prozent zu, Büroimmobilien verloren 1,2 Prozent. Für Wohnimmobilien sprechen auch andere Indizes von einem Seitwärtsmarkt, nachdem sich der Markt schon 2025 nach dem Preisrutsch des Vorjahres stabilisiert hatte. Pauschal fallende Preise lassen sich daraus allerdings (noch) nicht ableiten. Unter Druck stehen vor allem Büro- und Handelsflächen. Wie stark der Büromarkt auf den Bilanzen lastet, zeigt die Helaba, die ihre Gewinnprognose für 2026 zuletzt auf 400 Millionen Euro senkte.
Dass das Problem nicht allein an den Preisen liegt, zeigen die Wohnfonds in der Sperrliste. Wertgrund WohnSelect D und Fokus Wohnen Deutschland haben die Rücknahme ausgesetzt, obwohl der Wohnimmobilienmarkt insgesamt stabil ist. Hier haben Mittelabflüsse die liquiden Reserven aufgezehrt. Seit Ende 2022 sind nach Angaben von Finanzwende rund 21 Milliarden Euro aus den Fonds abgeflossen, Morningstar zählt allein in den ersten sieben Monaten dieses Jahres 3,7 Milliarden Euro.
Für Anteile, die seit dem 22. Juli 2013 gekauft wurden, gelten 24 Monate Mindesthaltedauer und zwölf Monate Kündigungsfrist. Wer kündigt, bekommt den Preis, der in einem Jahr gilt, nicht den heutigen. Finanztip nennt das eine Wette. Wer sofort raus will, kann an der Börse verkaufen, aber nur mit Abschlag. Nach einer Auswertung von Finanztip lagen die Börsenkurse von 14 untersuchten Fonds Ende Oktober im volumengewichteten Schnitt 19,3 Prozent unter den Rücknahmepreisen. Beim Deka-ImmobilienEuropa stieg der Abschlag seit Jahresbeginn von 5,3 auf 16,1 Prozent, beim hausInvest von Commerz Real von 7,8 auf 17,2 Prozent. Timo Halbe von Finanztip sagt dazu, die größeren Abschläge zeigten, "wie skeptisch Anleger inzwischen auf die offiziellen Bewertungen blicken". Ein Teil des Abschlags ist allerdings der Preis für die sofortige Verkäuflichkeit und nicht zwingend ein Wertverlust im Portfolio, wie Immobilienmanager in der Einordnung der Zahlen festhält.
Mehre Analyseinstitute weisen darüber hinaus auch auf ein weiteres Phänomen hin: Besser informierte Investoren, etwa unabhängige Berater und institutionelle Anleger, hätten die Fonds früher verlassen, während die veröffentlichten Anteilspreise noch ältere Werte spiegelten. Privatanleger blieben häufiger investiert, bis die Abwertungen kamen.
Auch die Gerichte beschäftigen sich zunehmend mit dem Vertrieb der Anlageklasse. Schon im Mai 2025 hatte das Landgericht Stuttgart die Volksbank Böblingen zu Schadensersatz verurteilt, weil sie einer sicherheitsorientierten Anlegerin den UniImmo: Wohnen ZBI verkauft hatte. Das Landgericht Dresden verurteilte am 10. September die Volksbank Dresden-Bautzen zu rund 3.200 Euro Schadensersatz, weil sie nicht nachweisen konnte, ein Ehepaar klar über Haltefrist, mögliche Wertverluste und eine Aussetzung der Rücknahme aufgeklärt zu haben. Die niedrige Risikoeinstufung des Fonds hielt das Gericht dagegen für vertretbar. Seit April stehen den Anbietern zusätzlich Instrumente wie Gating und eine Rücknahmegebühr zur Verfügung.
Die Fondsgesellschaften weisen die pauschale Kritik zurück. Deka-Immobilienvorstand Matthias Danne sagte im Februar, dass Immobilien nicht sofort verkäuflich seien, sei kein Fehler, sondern der Sinn des Produkts: "Das ist ein Produktfeature, kein Produktfehler." Die Deka habe im Vorjahr Transaktionen über 2,7 Milliarden Euro zum oder über dem Verkehrswert abgeschlossen, die Renditen hätten bei zwei bis drei Prozent gelegen. Tatsächlich entwickeln sich die Fonds sehr unterschiedlich: Laut REFIRE verloren die fünf größten Fonds mit jeweils mehr als zehn Milliarden Euro in den zwölf Monaten bis April im Schnitt 0,75 Prozent, der Gesamtsektor 1,65 Prozent.
Ein ähnliches Muster zeigt der Fall Verius, auch wenn es dort weder um Privatanleger noch um einen offenen Immobilienfonds geht. Der luxemburgische Verius-Immobilienfinanzierungsfonds vergab hochverzinste, nachrangige Darlehen an Projektentwickler in Deutschland und Österreich und verwaltete rund 1,2 Milliarden Euro. Investiert waren nach Angaben des Handelsblatts vor allem Versicherer und Pensionskassen, nach Recherchen von portfolio institutionell auch mindestens elf Krankenkassen und sechs Kassenärztliche Vereinigungen. Wie hoch die Verluste dort ausfallen und wie die KV Berlin mit ihren Anlagerichtlinien umging, haben wir bereits aufgearbeitet.
Auch hier war die Zinswende vermutlich der Auslöser: Steigende Zinsen und ausfallende Bauträger ließen Projekte stocken, im November 2022 wurde der Fonds eingefroren. Schon 2023 galten nach Berichten des Handelsblatts rund 70 Prozent der Papiere als gefährdet, inzwischen befürchten Anleger, dass mindestens 96 Prozent der 1,2 Milliarden Euro verloren sein könnten. Creditreform hatte die Struktur mit BBB- eingestuft.
Bei der Deutschen Finance Group geht es wiederum um geschlossene Fonds, deren Probleme anders gelagert sind. Der Fonds DF Deutsche Finance Investment Fund 17 - Club Deal Boston II sammelte von über 1.000 Anlegern rund 58 Millionen US-Dollar ein, um ein Labor- und Bürogebäude bei Boston zu entwickeln. Das Gebäude wurde 2024 fertig, steht aber komplett leer. Nach verschiedenen Medienangaben sank der Anteilswert im Jahr 2024 von 1,00 auf 0,41 US-Dollar, die Prüfer von KPMG äußerten erhebliche Zweifel an der Fortführung. Anschlussfinanzierungen wurden mehrfach verlängert, ein Käufer fand keine Finanzierung. Das Amtsgericht München ordnete am 2. September die vorläufige Insolvenzverwaltung an und setzte den bekannten Insolvenzverwalter Michael Jaffé ein.
Insgesamt haben rund 50.000 Privatanleger etwa 1,4 bis 1,5 Milliarden Euro in Publikumsfonds der Gruppe investiert. Die BaFin hat bereits im Juni einen Sonderbeauftragten bestellt, unter anderem weil Berichte verspätet oder unvollständig vorgelegt wurden. Börse Online berichtet von überfälligen Jahresabschlüssen bei mehreren Fonds, die Kanzlei Tilp wirft dem Unternehmen vor, tatsächliche Zahlen bewusst zurückzuhalten. Die Deutsche Finance hat sich dazu nicht geäußert. Am 3. November durchsuchte die Staatsanwaltschaft München I die Büros des Unternehmens wegen des Verdachts der Bestechung im Zusammenhang mit gemeinsamen US-Investments mit der Bayerischen Versorgungskammer. Das Unternehmen erklärt, als Dritte durchsucht worden zu sein, und kooperiere mit den Behörden. Es gilt die Unschuldsvermutung.
Der Vergleich mit den offenen Fonds trägt also nur zum Teil. Bei der Deutschen Finance liegt die Ursache in einem fremdfinanzierten Projektrisiko, das mit der Zinswende und fehlenden Mietern kippte. Was die Deutsche Finance und Verius mit den offenen Fonds verbindet, ist die späte und lückenhafte Information der Anleger: Wertverluste wurden erst bekannt, als sie kaum noch abzuwenden waren.
Die These, die Anbieter offener Immobilienfonds riefen schlicht falsche Bewertungen aus, lässt sich in dieser Schärfe aus der Berichtslage nicht belegen. Belegt ist lediglich ein vermutlich strukturelles Problem aus drei Teilen. Erstens beruhen die Anteilspreise auf Gutachten, die dem Markt zeitversetzt folgen. Zweitens verspricht das Produkt Liquidität, die der Fonds in einem schwachen Markt nicht liefern kann, was die BaFin als "Liquiditätsillusion" bezeichnet. Drittens bilden die Risikoindikatoren das tatsächliche Risiko nach Auffassung der BaFin nicht vollständig ab. Dazu kommt der Vertrieb, den BaFin-Chef Branson als oft eher getrieben von Verkaufsinteressen als von Beratung beschreibt.
Für Anleger heißt das: Vor einem Kauf lohnt der Blick auf den Börsenkurs, der oft günstiger ist als der Ausgabepreis, und auf die Verteilung über mehrere Fonds, wie die Verbraucherzentrale rät. Wer bereits investiert ist, sollte Kündigungsfristen, Börsenabschlag und die Struktur seines Fonds kennen. Entscheidend für die nächsten Monate sind die weiteren Quartalsdaten der Immobilienpreise, die Frage, ob weitere Fonds ihre Rücknahme einschränken, und die Entscheidung des EuGH zur Bewertungspraxis.
