Ab dem 01. Juli 2026 fördern Bund und KfW die Umnutzung von Gewerbeflächen zu Wohnraum mit Zuschüssen von bis zu 30.000 Euro pro Wohneinheit.
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KfW
Das Bundesministerium für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen und die KfW setzen am morgigen 01. Juli 2026 einen neuen, gewichtigen Impuls auf dem deutschen Immobilienmarkt. Mit dem Start des neuen Zuschussprogramms „Gewerbe zu Wohnen“ wollen die Initiatoren den strukturellen Leerstand in den städtischen Zentren abbauen und gleichzeitig dem akuten Mangel an Wohnraum entgegenwirken. Gefördert wird die bauliche Transformation und energetische Sanierung von Immobilien, die zuvor rein gewerblich genutzt wurden. Die bereitgestellten Finanzmittel stammen direkt aus dem Bundeshaushalt und können von den Investoren unmittelbar über die KfW beantragt werden.
Die Relevanz dieser Maßnahme ergibt sich aus einer tiefgreifenden Fehlallokation von Flächen in den Metropolen. Melanie Kehr, die für die Inländische Förderung zuständige Vorständin der KfW, ordnet das strukturelle Problem und das Ziel der neuen Initiative wie folgt ein:
„In vielen unserer deutschen Innenstädte begegnen wir heute einem Paradoxon: Auf der einen Seite stehen Büros leer und Ladenlokale verwaisen, auf der anderen Seite gibt es einen massiven Bedarf an Wohnraum. Mit dem neuen Zuschussförderprogramm "Gewerbe zu Wohnen" wollen wir die Umnutzung zuvor gewerblich genutzter Flächen gezielt vorantreiben - als Hebel für zusätzlichen Wohnraum, lebenswerte Quartiere und eine klimabewusste Stadtentwicklung. So entsteht aus ungenutzten Flächen ein doppelter Mehrwert: Räume für Menschen, die ein Zuhause suchen, und ein kräftiger Impuls für starke, lebendige Innenstädte.“
Das Programm zeichnet sich durch einen bewusst breit gefassten Kreis an Antragsberechtigten aus. Die staatliche Unterstützung richtet sich an alle Gruppen von Investoren, womit neben Privatpersonen und Wohnungseigentümergemeinschaften explizit auch gewerbliche Unternehmen sowie Kommunen angesprochen werden. Gegenstand der Förderung ist der Umbau von bislang nicht zu Wohnzwecken genutzten, jedoch beheizten Gebäuden oder Gebäudeteilen. Als Grundvoraussetzung gilt, dass durch die baulichen Maßnahmen mindestens eine neue, vollwertige Wohneinheit entstehen muss.
Die Liste der förderfähigen Maßnahmen bildet die gesamte Bandbreite eines solchen Revitalisierungsprozesses ab. Dazu zählen unter anderem grundlegende Anpassungen der Baukonstruktion an die neue Wohnnutzung, weitreichende Grundrissänderungen sowie der gesamte Innenausbau. Positiv für die Quartiersentwicklung ist, dass auch die Neugestaltung von Außenanlagen gefördert wird, sofern sie der Wohnnutzung dient. Hierzu gehört ausdrücklich auch die ökologisch sinnvolle Entsiegelung von Flächen.
Mit Blick auf den Markt dürfte eine solche Zuschussförderung sinnvoll sein, weil sie die oft prohibitiv hohen Einstiegskosten für die Umnutzung von Bestandsgebäuden abfedert. In einer Phase, in der der klassische Wohnungsneubau aufgrund anhaltend hoher Material- und Finanzierungskosten stagniert, bietet die Umnutzung von leerstehenden Büro- und Handelsflächen eine wirtschaftlich attraktive und ressourcenschonende Alternative für Projektentwickler und Bestandshalter.
Die finanzielle Ausgestaltung des Programms sieht vor, dass Investoren einen Zuschuss von 30 Prozent auf die förderfähigen Kosten erhalten. Diese Kosten sind auf maximal 100.000 Euro je Wohneinheit gedeckelt, woraus sich ein maximaler Zuschuss von bis zu 30.000 Euro pro geschaffener Wohneinheit ergibt.
Für die Praxis der Bilanzierung und Kostenplanung ist eine aufsichtsrechtliche Feinheit von herausragender Bedeutung: Als förderfähig gelten ausschließlich die direkten Kosten für den baulichen Umbau der Einheiten. Die Kosten für die parallel zwingend erforderliche energetische Sanierung sind aus diesem spezifischen Topf nicht abdeckbar. Hierfür müssen Investoren auf etablierte Programme wie die „Bundesförderung für effiziente Gebäude“ (BEG) ausweichen, was jedoch eine kumulierte Hebelung der staatlichen Hilfen ermöglicht.
Die Anforderungen an die energetische Qualität der neuen Wohnräume sind hoch angesetzt. Nach dem Umbau müssen die Einheiten mindestens das Niveau eines „Effizienzhaus 85 Erneuerbare Energien“ (EH 85 EE) vorweisen. Für Baudenkmale sowie sonstige besonders erhaltenswerte Bausubstanz greift die modifizierte Vorgabe „Effizienzhaus Denkmal EE“. Um der Praxis gerecht zu werden, sieht der Gesetzgeber Ausnahmen von der strengen Erneuerbaren-Energien-Klasse vor, falls im Zuge des Umbaus eine komplett neue Heizungsanlage installiert wird. Investoren erhalten nach der Zusage einen großzügigen Realisierungszeitraum von 54 Monaten, um das Vorhaben baulich umzusetzen. Die tatsächliche Auszahlung der Gelder erfolgt strikt nachgelagert nach dem Abschluss des Projekts und der erfolgreichen technischen Bestätigung der Kosten sowie des erreichten Effizienzhaus-Niveaus.
Trotz der attraktiven Konditionen müssen insbesondere gewerbliche und institutionelle Marktteilnehmer rechtliche Fallstricke beachten. Für alle Akteure, die die Immobilien nicht selbst zu eigenen Wohnzwecken nutzen, greift das europäische Beihilferecht. Die KfW-Zuschüsse müssen daher zwingend als Beihilfe gemäß der europäischen De-minimis-Verordnung gemeldet werden. Damit unterliegen die Förderungen der starren Obergrenze von maximal 300.000 Euro innerhalb eines fließenden Zeitraums von drei Jahren pro Unternehmen. Zudem steht das gesamte Programm unter dem Vorbehalt der tatsächlichen Verfügbarkeit von Bundesmitteln, sodass kein Rechtsanspruch auf Bewilligung geltend gemacht werden kann.
Aus Branchensicht wird spannend zu beobachten sein, wie stark die De-minimis-Deckelung die Skalierung des Programms bei größeren, professionellen Immobilieninvestoren limitieren wird. Während die 300.000-Euro-Grenze für private Investoren und kleinere Wohnungsbaugenossenschaften kaum eine Hürde darstellt, dürften größere Wohnungsunternehmen bei der Konvertierung ganzer Bürokomplexe sehr schnell an diese europarechtliche Grenze stoßen. Dies könnte dazu führen, dass das Programm seine größte Wirkung vor allem bei kleinteiligen Projekten und der Revitalisierung von einzelnen Geschäftshäusern in den B- und C-Lagen entfaltet.
