Die Deutsche Pfandbriefbank (pbb) zieht einen schmerzhaften Schlussstrich unter ihr Engagement auf dem krisengeschüttelten US-Immobilienmarkt. Der radikale Rückzug aus Übersee sowie der Abbau riskanter Projektfinanzierungen haben das Geschäftsjahr 2025 in ein tiefrotes Desaster verwandelt: Die Spezialbank verbuchte einen Vorsteuerverlust von gewaltigen 250 Millionen Euro – nach einem Gewinn von 104 Millionen Euro im Vorjahr. Hauptursache für den Absturz ist eine beispiellose Explosion der Risikovorsorge, die auf satte 410 Millionen Euro nach oben schoss. Allein 334 Millionen Euro dieser Summe entfielen direkt auf die De-Risking-Maßnahmen im US- und Development-Portfolio.

Vorstandschef Kay Wolf räumte unumwunden ein, dass die strategische Neuausrichtung ihren Preis hat:

„Der Rückzug aus dem US-Geschäft und die zögerliche Markterholung hinterlassen deutliche Spuren im Jahresergebnis der Bank“

Er gestand ein, dass die Erfolge im operativen Geschäft nicht ausreichten, „um das Geschäftsvolumen kurzfristig zu kompensieren, das wir mit dem US-Ausstieg abgegeben haben“. Trotz des Milliarden-Lochs in der US-Bilanz konnte die pbb ihr Neugeschäftsvolumen immerhin um 23 Prozent auf 6,3 Milliarden Euro steigern und verweist auf eine weiterhin solide Kernkapitalquote von 14,9 Prozent sowie eine komfortable Liquiditätsreserve von rund 5 Milliarden Euro.

Bescheidene Hoffnung für 2026 und strategische Verschiebung

Für das laufende Jahr 2026 gibt sich das Management vorsichtig optimistisch und peilt ein Vorsteuerergebnis zwischen 30 und 40 Millionen Euro an. Um die Ertragsbasis zu verbreitern und die Abhängigkeit vom volatilen Zinsgeschäft zu verringern, setzt die pbb verstärkt auf Provisionserträge, unter anderem durch die Mehrheitsbeteiligung an der Deutsche Investment Gruppe (DI). Doch der Weg zur alten Stärke bleibt steinig: Das mittelfristige Ziel einer Eigenkapitalrendite (RoTE) von 8 Prozent für die Gesamtbank wird laut Wolf voraussichtlich nicht vor dem Jahr 2028 erreicht werden können.

Markteinwertung: Teures Lehrgeld für globale Ambitionen

Die Bilanz der pbb für 2025 liest sich wie eine Kapitulationserklärung gegenüber dem US-Gewerbeimmobilienmarkt. Der Rückzug ist zwar konsequent, kommt aber zu einem extrem hohen Preis. Dass eine Bank ihrer Größe 410 Millionen Euro an Risikovorsorge bilden muss, zeigt, wie tief die Wunden sind, die das US-Bürosterben und riskante Projektentwicklungen in das Portfolio gerissen haben. Kay Wolf versucht nun die Flucht nach vorn: De-Risking, Portfolio-Diversifizierung und ein Fokus auf europäische Kernmärkte sollen das Vertrauen der Investoren zurückgewinnen.

Die Markteinwertung bleibt dennoch skeptisch: Die pbb hat massiv an Substanz verloren und wird Jahre brauchen, um die Ertragslücken zu schließen, die der US-Exit hinterlassen hat. Dass die Profitabilitätsziele weit nach hinten in das Jahr 2028 verschoben wurden, ist ein ehrliches, aber auch ernüchterndes Eingeständnis. Die Bank mag zwar weiterhin gut kapitalisiert sein, doch sie ist vorerst ein Sanierungsfall, der erst beweisen muss, dass er auch ohne die riskanten Hochzins-Wetten der Vergangenheit ein nachhaltig profitables Geschäftsmodell betreiben kann.