Der deutsche Hotel-Investmentmarkt meldet sich mit Nachdruck zurück. Nach einem verhaltenen Jahresstart hat die Dynamik im zweiten und dritten Quartal deutlich zugelegt: Mit einem kumulierten Transaktionsvolumen von fast 1,43 Mrd. Euro liegt das Segment rund 44 Prozent über dem Vorjahreszeitraum – und auf dem höchsten Stand seit 2021. Bereits Ende September wurde zudem das jeweilige 12-Monats-Volumen der beiden Vorjahre übertroffen. Treiber sind mehrere großvolumige Einzelabschlüsse, ein wiedererstarktes Portfoliosegment und spürbar mehr Auslands­kapital.

Portfolio kehrt zurück, Einzeldeals über Milliardenmarke

Auffällig ist die Breite des Markts: In allen Größenklassen ab 10 Mio. Euro wurden mehr Umsätze registriert als in den Vorjahren. Das Portfoliosegment bringt mit knapp 380 Mio. Euro so viel auf die Waage wie seit 2020 nicht mehr, während Einzeltransaktionen erstmals seit 2022 wieder jenseits der Milliardengrenze liegen. „Ebenfalls erfreulich ist mit knapp 380 Mio. EUR auch das Ergebnis des wieder erstarkten Portfoliosegments.

Ein noch höheres Volumen gab es zuletzt im Jahr 2020. Gleichzeitig überschreitet das Volumen der Einzeltransaktionen erstmals seit 2022 die 1-Mrd.-EUR-Marke“, erläutert Alexander Trobitz, Geschäftsführer und Head of Hotel Services bei BNP Paribas Real Estate. Dass der Aufschwung nicht an wenigen Ausnahmen hängt, zeigt die Verteilung: Neben prominenten Leuchtturmdeals – etwa das Mandarin Oriental in München oder das Steigenberger am Kanzleramt in Berlin – nimmt die Anzahl mittelgroßer Abschlüsse wieder zu; das durchschnittliche Volumen pro Deal nähert sich mit rund 25 Mio. Euro den Vorkrisenwerten.

Parallel wächst der Anteil internationaler Investoren: Rund 59 Prozent des Volumens stammen bis Ende des dritten Quartals aus dem Ausland. Damit unterstreicht das Segment seinen Charakter als global nachgefragte Nische im deutschen Immobilienmarkt – befeuert von resilienten Kennzahlen im Betrieb (ADR, RevPAR) und robusten Übernachtungszahlen in den Top-Destinationen.

A-Städte liefern – München und Berlin vorn, Köln überrascht

An den sieben A-Standorten summieren sich die Hotel-Transaktionen auf etwa 800 Mio. Euro, ein Plus von 54 Prozent gegenüber dem Vorjahr. München führt mit rund 275 Mio. Euro und deutlicher Aufholjagd die Rangliste an, gefolgt von Berlin mit ca. 262 Mio. Euro. Köln legt mit über 140 Mio. Euro nahezu eine Verzehnfachung hin, gestützt durch den Verkauf des Pullman (knapp 70 Mio. Euro) und mehrere Investments in Serviced Apartments. Hamburg steuert knapp 64 Mio. Euro bei, Düsseldorf kommt auf rund 31 Mio. Euro. Einzig Stuttgart fällt mit einem Volumen unter 20 Mio. Euro (-76 Prozent) ab – ein Hinweis darauf, wie stark die Deal-Pipeline und das verfügbare Produktangebot den Takt in einzelnen Märkten bestimmen.

Die Fundamentaldaten unterstützen den Trend: In Städten wie Hamburg und München liegen die Übernachtungszahlen zur Jahresmitte über den Werten des ersten Halbjahres 2024. Gemeinsam mit hohen Durchschnittsraten und soliden RevPAR-Niveaus entsteht ein Umfeld, in dem sich Hotels gegenüber anderen Nutzungsarten, die stärker unter Nachfrage- oder Kosten­druck stehen, attraktiver positionieren.

Ausblick: Preise nähern sich an, Pipeline füllt sich

Vieles spricht für ein lebhaftes Schlussquartal. Mehrere, teils großvolumige Transaktionen befinden sich in der Vermarktung oder stehen kurz vor dem Abschluss. Zudem haben sich Preis­erwartungen von Käufer- und Verkäuferseite spürbar angenähert – ein wichtiger Katalysator, um Prozesse zu schließen statt in die Länge zu ziehen. Das geopolitische Umfeld bleibt ein Risikofaktor, doch die jüngsten Marktsignale deuten auf Kontinuität im Aufholprozess. „Sicherlich steht auch der Hotel-Investmentmarkt wie alle anderen Assetklassen unter dem Einfluss der geopolitischen Entwicklungen. Wenn jedoch keine weiteren Krisenherde eskalieren, sollte der Hotel-Investmentmarkt seinen Aufwärtstrend in den nächsten Monaten fortsetzen. Mit großer Wahrscheinlichkeit steht diese Assetklasse jetzt am Anfang eines neuen Zyklus. Für Investoren eröffnen sich gute Einstiegschancen, um die zu erwartende Yield-Kompression mitzunehmen“, so Alexander Trobitz.

Mit der Kombination aus nachziehender Produktverfügbarkeit, stabilen Betriebskennzahlen und einer Investorenbasis, die wieder breiter zeichnet, rückt das Segment an den Start eines neuen Zyklus. Für risikobewusste Käufer mit Fokus auf Top-Lagen und Betreibermodelle mit resilienten Cashflows ergeben sich damit Chancen – zumal die Pipeline für die kommenden Monate gut gefüllt ist.