Der deutsche Immobilien-Investmentmarkt erreicht bis Ende September ein Volumen von 23,1 Milliarden Euro. Laut BNP Paribas Real Estate dämpfen hohe Zinsen das Umsatzvolumen, die Zahl der Deals steigt jedoch.
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BNP Paribas
Das Transaktionsvolumen auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt belief sich Ende September auf insgesamt 23,1 Milliarden Euro. Einer aktuellen Analyse von BNP Paribas Real Estate zufolge verfehlt der Markt damit das Vorjahresergebnis in einem fortlaufend herausfordernden Umfeld um rund drei Prozent. Bemerkenswert ist dabei die gegenläufige Entwicklung der Abschlussdynamik: Trotz des leicht rückläufigen Gesamtvolumens registrierten die Analysten mit rund 1.050 Transaktionen die höchste Deal-Anzahl seit dem Jahr 2022. Der Markt wird derzeit primär von Einzeltransaktionen getragen, die mit 13,2 Milliarden Euro rund 77 Prozent des gewerblichen Investmentumsatzes ausmachen.
Mit einem Anlagevolumen von 5,9 Milliarden Euro verteidigt das Wohnsegment mit deutlichem Abstand seine Position als stärkste Assetklasse im Gesamtmarkt. Im direkten Jahresvergleich entspricht dies zwar einem Umsatzminus von gut fünf Prozent, die grundlegende Nachfrage institutioneller Investoren nach diesem zyklusunabhängigen Anlageprodukt gilt jedoch als ungebrochen hoch.
Das Investmentvolumen für gewerbliche Immobilien summierte sich nach drei Quartalen auf 17,1 Milliarden Euro, was einem moderaten Rückgang von zwei Prozent entspricht. Innerhalb dieses Segments behaupten Büroimmobilien mit 4,4 Milliarden Euro und einem Marktanteil von 26 Prozent die Spitzenposition. Auf dem zweiten Rang folgen Logistik-Investments mit rund vier Milliarden Euro. Hier fällt auf, dass die durchschnittliche Transaktionsgröße bei lediglich 20 Millionen Euro liegt, die schiere Anzahl von fast 200 Deals aber ein starkes Signal für die Attraktivität dieses Sektors sendet. Eine außergewöhnliche Dynamik verzeichnete zudem die Assetklasse Healthcare, deren Investmentvolumen um 58 Prozent auf 1,9 Milliarden Euro anstieg.
Der Anteil internationaler Käufer am Transaktionsgeschehen ist auf 49 Prozent gestiegen. Besonders ausgeprägt zeigt sich dieses Interesse bei Healthcare-Immobilien mit 83 Prozent sowie im Logistiksegment mit 75 Prozent ausländischem Kapitalanteil. Büro- und Einzelhandelsimmobilien wechseln hingegen mehrheitlich in die Hände deutscher Investoren.
Im Ranking der sieben deutschen A-Standorte positioniert sich München mit einem Transaktionsvolumen von 1,7 Milliarden Euro und einem deutlichen Plus von 18 Prozent an der Spitze. Fast die Hälfte dieses Volumens entfiel in der bayerischen Landeshauptstadt auf Büroobjekte. Hamburg folgt mit 1,2 Milliarden Euro auf dem zweiten Platz, während Berlin mit 1,0 Milliarden Euro einen massiven Rückgang von 56 Prozent hinnehmen musste. Auch in Düsseldorf und Frankfurt stiegen die Volumina im Vorjahresvergleich deutlich an.
Die veränderten geldpolitischen Rahmenbedingungen hinterlassen deutliche Spuren in der Preisbildung. Im dritten Quartal sind die Netto-Spitzenrenditen über sämtliche Assetklassen hinweg überwiegend um 10 bis 20 Basispunkte gestiegen. Für Büroimmobilien in den A-Standorten liegt der Durchschnittswert nun bei 4,56 Prozent, wobei München mit 4,20 Prozent der teuerste Markt bleibt. Nico Keller, Deputy CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, ordnet die Situation auf der Finanzierungsseite wie folgt ein:
"Die aktuellen Finanzierungsbedingungen sind ein wesentlicher Grund für das deutlich gedämpfte Transaktionsgeschehen im dritten Quartal. Die mittel- bis langfristigen EUR-Swap-Sätze bewegen sich aktuell auf dem Niveau der frühen 2010er-Jahre und verteuern die Finanzierungen. [...] Für laufende und sich in Anbahnung befindliche Immobilientransaktionen bedeutet dies ganz konkret, dass Käufer- und Verkäuferseite angesichts der gestiegenen Kapitalkosten erneut ein gemeinsames und belastbares Preisverständnis entwickeln."
Für das Jahresschlussquartal erwartet BNP Paribas Real Estate eine wieder anziehende Transaktionsdynamik, angetrieben durch verbesserte Konjunkturaussichten und eine realistischere Preisfindung zwischen den Marktakteuren. Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate, dämpft jedoch die Erwartungen an einen massiven Jahresendspurt:
"Wir erwarten, dass das Schlussquartal stärker ausfallen wird als das dritte Quartal. Eine ausgeprägte Jahresendrally dürfte unter den aktuellen Rahmenbedingungen allerdings ausbleiben. Für das Gesamtjahr halten wir derzeit ein Investmentvolumen von rund 32 Milliarden Euro über Gewerbe- und Wohnimmobilien hinweg für realistisch."
