Das erste Jahr seiner zweiten Amtszeit als US-Präsident ist vorbei, und Donald Trump hat in dieser Zeit viel Porzellan in den Beziehungen zwischen Europa und den USA zerschlagen. Sind deutsche Kapitalanleger vor diesem Hintergrund noch bereit, langfristige Investments in Sachwerte wie Immobilien in den USA einzugehen? Drei Anbieter von US-Immobilien-Investments für deutsche Privatanleger mit langjähriger Expertise geben einen Einblick.

Fabian Spindler, Geschäftsführer bei Jamestown, äußert sich diplomatisch zur Trump-Frage: „Anlegerinnen und Anleger beobachten die politischen Rahmenbedingungen selbstverständlich und einige sind entsprechend zurückhaltend.“ Doch die steigende Mietnachfrage in vielen Metropolen, die in den Krisenjahren zum Teil stark gelitten hätten und jetzt im Aufwind seien, spreche für den US-Immobilienmarkt.

Fabian Spindler, Jamestown: „Einige Anleger sind zurückhaltend, doch die Mietnachfrage in vielen Metropolen steigt.“

Anders formuliert es Boyd Simpson, CEO von The Simpson Organization (TSO) und vor Ort in Atlanta ansässig:

„Politische Unruhe ist in den USA kein neues Phänomen. Anleger sollten dabei zwischen Rhetorik und Realität unterscheiden, und letztere zeigt, dass der Markt funktioniert.“

In wirtschaftlich starken Regionen blieben Nachfrage und Mietentwicklung solide. „Die USA sind ein Land der Selbstkorrektur. Schlagzeilen verändern kurzfristig die Stimmung, aber nicht die Fundamentaldaten.“ Märkte neigten zu Überreaktionen, dabei sei Gelassenheit ein Wettbewerbsfaktor.

Boyd Simpson, TSO: Anleger sollten zwischen Rhetorik und Realität unterscheiden, und die Fundamentaldaten zeigen, dass der Markt funktioniert.“

Volker Arndt, Geschäftsführer von US Treuhand, berichtet aus eigener Erfahrung: „Unser Haus hat jüngst einen Publikumsfonds mit rund 92 Millionen US-Dollar Anlegerkapital platziert. Die Nachfrage war mehr als rege“, so Arndt. Der Blick auf den US-Immobilienmarkt lohne sich eben, und Experten erwarteten auch für die kommenden Jahre steigende Preise.

Volker Arndt, US Treuhand: „Die Nachfrage nach unserem Fonds war mehr als rege. Experten erwarten für die kommenden Jahre steigende Preise.“

Einigkeit herrscht bei der Einschätzung, dass sich trotz grundsätzlich positiver Perspektiven die US-amerikanischen Immobilienmärkte stärker ausdifferenzieren – es also mehr als früher darauf ankommt, in welche Arten von Immobilien und in welchen Regionen investiert werden soll. Doch was das konkret bedeutet, da gehen die Meinungen auseinander.

Jamestown nimmt Küstenmetropolen wieder in den Blick

Fabian Spindler von Jamestown sieht die großen Metropolen „mit klaren wirtschaftlichen Wachstumsprofilen“ wieder auf der Überholspur: „New York hat ein starkes Comeback erlebt und verzeichnet wieder spürbare Aktivität, während San Francisco vom Innovationszyklus im KI-Bereich stark profitiert. Die Preise sind hier teilweise so deutlich gefallen, dass Investitionen wieder attraktiv werden. Beide Städte zeigen, dass Nachfrage schnell zurückkehrt, wenn Standortqualität und wirtschaftliches Umfeld stimmen.“

Daneben sei er „nach wie vor von der Qualität des Sunbelts überzeugt, da dieser weiterhin ein überdurchschnittliches Bevölkerungswachstum aufweist – auch wenn dies nicht mehr für alle Teilregionen gilt.“

Für US Treuhand und TSO zählt (fast) ausschließlich der Sunbelt

Volker Arndt und Boyd Simpson dürften diese Aussage nur in Bezug auf den Sunbelt, also die Bundesstaaten im Südosten der USA, unterschreiben. Volker Arndt erklärt: „Zu den aus unserer Sicht attraktivsten Investitionsmärkten zählen Sunbelt-Staaten wie North Carolina und Georgia, die dank starkem Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum sowie unternehmensfreundlicher Rahmenbedingungen überzeugen.“ In der Vergangenheit hatte US Treuhand aber auch schon Opportunitäten in anderen Regionen der USA wahrgenommen.

Anders TSO, die seit jeher ausschließlich auf den Südosten der USA setzen. Darin sieht sich Boyd Simpson grundsätzlich weiterhin bestätigt, rät aber ähnlich wie Fabian Spindler dazu, innerhalb dieser Großregion genauer hinzuschauen:

„Der Sun Belt geht in eine neue Marktphase über. Nicht mehr jede Stadt ist ein Selbstläufer.“

Regionen wie Atlanta, Charlotte oder Tampa jedoch überzeugten weiterhin durch Zuzug, Beschäftigungswachstum und eine stabile Infrastruktur. Entscheidend sei deshalb die Nähe zu den Märkten und zu den Menschen: „Daten erzählen nur die halbe Geschichte. Wer die Regionen und ihre Dynamik versteht, erkennt, wann ein Preisrückgang eine Chance ist und wann nicht.“

Büromärkte differenzieren sich weiter aus

Ausdifferenzierung ist auch das richtige Schlagwort, wenn um die zuletzt doch ganz schön unter die Räder gekommenen Büromärkte in den USA geht. „Wir hatten im Bürosegment schon einen ordentlichen Preisrückgang, der teilweise sogar bei 50 Prozent und höher lag“, sagt Volker Arndt. Das sei vorbei, seit mehr als einem Jahr stiegen die Preise wieder, „auf Jahressicht um fast fünf Prozent“. Das gelte jedoch hauptsächlich für „hochwertige Class-A-Büroimmobilien in guten Lagen und in wirtschaftlich starken Regionen“. Dort sänken die Leerstände. Ältere Bestände und zweitklassige Lagen stünden indes weiter unter Druck.

Dieser Einschätzung schließen sich Fabian Spindler und Boyd Simpson uneingeschränkt an:

„Ältere, ineffiziente Büroflächen verlieren an Attraktivität, während moderne, gut gelegene Objekte mit flexibler Nutzung stabil bleiben. Die sogenannte Flight to Quality ist kein kurzfristiger Trend, sondern ein Strukturwandel“, stellt etwa Boyd Simpson fest. „Wer frühzeitig in Qualität investiert hat, profitiert jetzt und in der nächsten Marktphase.“

Fabian Spindler ergänzt: „Moderne Büroflächen in zentralen Lagen werden wieder stärker nachgefragt. In New York war das erste Halbjahr das stärkste seit rund zehn Jahren. Gleichzeitig sehen wir, dass veraltete Gebäude modernisiert, für andere Nutzungen umgenutzt oder abgerissen werden.“

Neben Büro setzt TSO aktuell auch auf die Nutzungsarten Self-Storage und Wohnen (Multifamily), während Jamestown sehr positiv auf „Nutzungsarten mit Alltagsrelevanz“ wie Einzelhandel, Gastronomie und Freizeit sowie auch Wohnen blickt. Hinzu kommen gemischt genutzte Immobilien und Shopping Center mit einem großen Supermarkt als starkem Ankermieter.

Der Dollar-Effekt wirkt in unterschiedlicher Weise

Und welche Rolle spielt die Fremdwährung US-Dollar? „Eine strategische“, sagt Fabian Spindler, „insbesondere zur Diversifikation des Portfolios“, denn ab einem bestimmten Vermögensumfang sei es sinnvoll, Währungsrisiken zu streuen. Dabei sei es wichtig, dass sämtliche Transaktionen – „von der Einzahlung bis zu den Ausschüttungen und Verkaufserlösen“ – in US-Dollar abgewickelt würden, „idealerweise über ein US-Dollar-Konto“.

Boyd Simpson sieht es etwas anders, er glaubt, dass Währungsdiversifikation „selten das Hauptmotiv“ sei. Stattdessen wirke der US-Dollar für europäische Anleger „wie ein zusätzlicher Stabilitätsanker im Portfolio“, denn er sichere „eine gewisse Unabhängigkeit von europäischen Zins- und Konjunkturzyklen.“

Für Volker Arndt ist der Dollar-Vorteil derzeit ein ganz handfester: „Mit einem Dollarkurs von derzeit rund 1,15 Dollar je Euro eröffnen sich für deutsche Anleger attraktive Einstiegsmöglichkeiten in den US-Markt.“ Der etwas schwächere Dollar mache den Zugang zu US-Immobilien derzeit besonders günstig und biete zusätzliches Renditepotenzial, sollte die US-Währung wieder an Stärke gewinnen.